Je controleert een VvE door de juridische regels, vergaderstukken, financiën en onderhoudsplannen naast elkaar te leggen. Alleen de mededeling dat de VvE ‘actief’ is, een hoog banksaldo heeft of een lage maandbijdrage vraagt, zegt te weinig.
De centrale vraag is: welke kosten en werkzaamheden komen eraan, hoeveel geld is daarvoor beschikbaar en welk deel betaal jij? Vraag de stukken daarom bij voorkeur op voordat je definitief over je bod en koopvoorwaarden beslist.
Welke VvE-documenten heb je nodig?
Vraag minimaal de volgende stukken op:
- de splitsingsakte en splitsingstekening;
- het toepasselijke modelreglement en eventuele wijzigingsakten;
- het huishoudelijk reglement;
- de notulen van meerdere recente vergaderingen;
- de actuele begroting en enkele recente jaarrekeningen;
- een overzicht van het reservefonds en de bankrekeningen;
- het meerjarenonderhoudsplan, meestal afgekort tot MJOP;
- actuele polisbladen van de verzekeringen;
- informatie over betalingsachterstanden, leningen en extra bijdragen;
- recente offertes, onderzoeken en besluiten over groot onderhoud.
Ontbreekt een document, dan is dat niet automatisch bewijs van een probleem. Het is wel een reden om door te vragen. Vraag ook of na het samenstellen van de verkoopdocumenten nog vergaderingen, schades, offertes of nieuwe besluiten zijn geweest.
Begin met de splitsingsakte en reglementen
Bij een appartement koop je een appartementsrecht: het recht om jouw woning te gebruiken én een aandeel in het gezamenlijke gebouw. De splitsingsakte, splitsingstekening en reglementen bepalen waar jouw privédeel ophoudt en wat gemeenschappelijk is.
Controleer onder meer:
- welk breukdeel en hoeveel stemmen bij het appartement horen;
- hoe onderhoudskosten en andere VvE-kosten worden verdeeld;
- of dak, gevel, kozijnen, balkons en installaties privé of gemeenschappelijk zijn;
- welke regels gelden voor verhuur, verbouwingen, vloeren en gebruik;
- of er een hoofd-VvE en één of meer onder-VvE’s bestaan.
Ga niet uit van een gelijke kostenverdeling. Een gebouw met veertig appartementen betekent niet automatisch dat jij een veertigste van iedere rekening betaalt. Er kunnen verschillende breukdelen of aparte kostengroepen gelden.
Lees meerdere notulen, niet alleen de laatste
Notulen laten zien wat er achter de cijfers speelt. Lees bij voorkeur meerdere jaren terug en zoek naar terugkerende onderwerpen zoals lekkages, gevelproblemen, funderingsonderzoek, liften, collectieve installaties, verduurzaming en verzekeringsschades.
Let vooral op werkzaamheden die telkens worden uitgesteld. Ook een onderzoek of offerte zonder definitief besluit kan financieel relevant zijn. Als de VvE al jaren over gevelherstel praat, verdwijnt dat risico niet omdat de kosten nog niet in de begroting staan.
Andere signalen zijn langdurige conflicten, besluiten die niet worden uitgevoerd, ontbrekende notulen, veel bestuurswisselingen of één eigenaar met een groot deel van de stemmen. Een professioneel beheerder is prettig, maar geen garantie dat de VvE goed functioneert.
Beoordeel begroting en jaarrekening samen
De begroting laat zien waarvoor de VvE het komende jaar geld wil innen en uitgeven. De jaarrekening laat zien wat werkelijk is gebeurd. Vergelijk die stukken met elkaar.
Kijk naar de reguliere kosten, de jaarlijkse toevoeging aan het reservefonds en eventuele rente en aflossing op leningen. Controleer daarnaast of er betalingsachterstanden zijn, of rekeningen nog niet zijn betaald en waarom uitgaven afwijken van de begroting.
Een lage maandelijkse VvE-bijdrage is alleen gunstig als daarmee de lopende kosten én een realistische onderhoudsreservering worden betaald. Een kunstmatig lage bijdrage kan later leiden tot een forse verhoging of een eenmalige extra bijdrage.
Leg het reservefonds naast het MJOP
Voor woongebouwen moet de jaarlijkse reservering wettelijk zijn gebaseerd op een door de vergadering vastgesteld MJOP dat maximaal vijf jaar oud is en minimaal tien jaar vooruitkijkt, of op minimaal 0,5% van de herbouwwaarde. Het reservegeld hoort in beginsel op een afzonderlijke rekening van de VvE te staan. De wet kent mogelijkheden om hiervan af te wijken.
Voldoen aan deze reserveringsmethode betekent nog niet dat er genoeg geld is. Een MJOP kan uitgaan van verouderde prijzen, onvolledige inspecties of werkzaamheden die inmiddels dringender zijn geworden.
Controleer daarom welke onderdelen in het MJOP staan, wanneer ze aan de beurt zijn en welke bedragen daarvoor zijn geraamd. Kijk ook of btw, advieskosten en prijsstijgingen herkenbaar zijn verwerkt en of eerder gepland werk daadwerkelijk is uitgevoerd.
Voorbeeld: een hoog saldo kan toch te laag zijn
Stel dat een VvE €400.000 in het reservefonds heeft. Dat klinkt ruim. Uit het MJOP en recente offertes blijkt echter dat dak- en gevelwerk samen €600.000 kosten. Dan resteert een tekort van €200.000.
Als jouw aandeel volgens de splitsingsakte één veertigste is, kan jouw aandeel in dat tekort €5.000 bedragen. Is de kostenverdeling anders, dan verandert ook jouw bedrag. Het reservesaldo krijgt dus pas betekenis als je het vergelijkt met de planning en jouw breukdeel.
Controleer extra bijdragen en VvE-leningen
Vraag niet alleen naar extra bijdragen die al zijn gefactureerd. Vraag ook naar bijdragen die zijn besloten, voorgesteld of naar verwachting nodig zijn. Noteer per maatregel het totale bedrag, jouw aandeel en de vermoedelijke betaaldatum.
Laat bij een al genomen besluit duidelijk vastleggen of de koper of verkoper de bijdrage draagt. De VvE kan jou na overdracht als eigenaar aanspreken; de koopakte regelt vooral wie dat tussen koper en verkoper betaalt.
Heeft de VvE geld geleend? Vraag dan naar de leningsovereenkomst, actuele schuld, rente, resterende looptijd, aflossing en het doel van de lening. Controleer ook welk deel aan het appartement wordt toegerekend. Vraag daarnaast de verklaring van het VvE-bestuur die bij de levering aan de akte wordt gehecht; daarin staan onder meer schulden, bijdragen en de omvang van het reservefonds. Een VvE-lening kan je maandlasten verhogen en kan relevant zijn voor je hypotheekaanvraag.
Bekijk verzekeringen en de organisatie
Vraag actuele polisbladen op en controleer welke verzekeringen het toepasselijke reglement voorschrijft. Kijk bij de opstalverzekering naar de verzekerde som, de dekking, uitsluitingen en eigen risico’s. Vraag ook naar recente schades en discussies met de verzekeraar. Alleen het bestaan van een polis betekent niet dat ieder risico voldoende is gedekt.
Een organisatorisch gezonde VvE vergadert, stelt jaarstukken en begrotingen vast, int bijdragen, voert besluiten uit en organiseert onderhoud. Bij een kleine zelfbeheerde VvE kan dat prima geregeld zijn. Andersom kan een grote VvE met een beheerder nog steeds achterlopen.
Rode vlaggen bij je beoordeling
- Er is geen actueel MJOP en ook geen duidelijke onderhoudsstrategie.
- Groot onderhoud wordt herhaaldelijk doorgeschoven.
- Het reservefonds lijkt hoog, maar geplande werkzaamheden zijn duurder.
- De bijdrage is jarenlang nauwelijks verhoogd terwijl kosten oplopen.
- Er zijn substantiële betalingsachterstanden of juridische conflicten.
- Besloten extra bijdragen of leningen zijn niet duidelijk toegerekend.
- De splitsingsakte, jaarrekening of recente notulen ontbreken.
- Het gebouw en de stukken laten verschillende onderhoudsproblemen zien.
Een enkele rode vlag hoeft geen reden te zijn om af te zien van de woning. Je moet het risico wel kunnen begrijpen, financieel kunnen dragen en zo nodig in je koopvoorwaarden laten verwerken. Laat onduidelijke juridische bepalingen beoordelen door een notaris en bespreek een beperkt actieve VvE tijdig met je hypotheekadviseur.
