Koop je in 2026 een bestaande woning om er zelf voor langere tijd te wonen, dan betaal je meestal 2% overdrachtsbelasting. Ben je op de leveringsdatum 18 tot en met 34 jaar en voldoe je aan de overige voorwaarden, dan kun je mogelijk de startersvrijstelling van 0% gebruiken.
Ga je niet zelf in de woning wonen, bijvoorbeeld omdat je haar koopt voor verhuur of als tweede woning? Dan geldt in 2026 een tarief van 8%. Voor onroerende zaken die fiscaal geen woning zijn, zoals onbebouwde grond of een afzonderlijke garagebox, geldt meestal 10,4%.
Wanneer betaal je overdrachtsbelasting?
Overdrachtsbelasting ontstaat wanneer je eigenaar wordt van een onroerende zaak. Bij een normale woningaankoop gebeurt dat op het moment dat je bij de notaris de leveringsakte ondertekent. De notaris berekent het bedrag, zet het op de nota van afrekening en draagt de belasting af aan de Belastingdienst.
De belasting is onderdeel van de kosten koper, maar staat los van bijvoorbeeld advieskosten, taxatiekosten en notariskosten. Voor een compleet overzicht van die aankoopkosten is een afzonderlijke berekening nodig.
Bij een reguliere nieuwbouwwoning betaal je doorgaans geen overdrachtsbelasting. In plaats daarvan is btw verwerkt in de vrij-op-naamprijs. Bij bouwgrond, transformatieprojecten en andere bijzondere leveringen kan de fiscale behandeling anders zijn. Controleer dit voordat je een bod uitbrengt of een koop- of aannemingsovereenkomst tekent.
Welk tarief geldt voor jouw aankoop?
De belangrijkste vraag is wat je na de overdracht met de woning gaat doen.
- Je gaat er zelf voor langere tijd wonen: meestal 2%.
- Je voldoet aan alle voorwaarden van de startersvrijstelling: 0%.
- Je gebruikt de woning niet als hoofdverblijf: 8% in 2026. Dit geldt bijvoorbeeld voor een tweede woning, vakantiewoning of verhuurwoning.
- Je koopt een niet-woning: meestal 10,4%. Denk aan een bedrijfspand, onbebouwde grond of een losse garagebox.
Alleen verklaren dat je zelf in de woning gaat wonen is niet genoeg. Dat moet ook werkelijk je hoofdverblijf worden. Voor de startersvrijstelling en het 2%-tarief moet je vóór de overdracht schriftelijk verklaren dat je de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Er is geen vaste wettelijke minimumduur. In het overheidsbeleid wordt een half jaar als vuistregel genoemd, maar de feiten en omstandigheden blijven bepalend. Een onverwachte scheiding, overlijden of andere onvoorziene situatie kan tot een andere beoordeling leiden.
Wanneer geldt de startersvrijstelling?
Je kunt de startersvrijstelling in 2026 gebruiken als je aan alle volgende voorwaarden voldoet:
- Je bent op het moment van de verkrijging meerderjarig en jonger dan 35 jaar.
- Je gaat de woning zelf anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken.
- Je hebt de startersvrijstelling niet eerder gebruikt.
- De volledige woningwaarde is niet hoger dan €555.000.
Je hoeft niet letterlijk een starter op de koopwoningmarkt te zijn. Heb je eerder een woning gehad, maar de startersvrijstelling nooit gebruikt? Dan kun je nog steeds in aanmerking komen, zolang je aan alle voorwaarden voldoet.
De vrijstelling is eenmalig en niet verplicht. Je kunt ervoor kiezen om nu 2% te betalen en de vrijstelling te bewaren voor een volgende aankoop. Dat is alleen zinvol als je bij die volgende levering nog geen 35 jaar bent en ook dan aan de geldende voorwaarden voldoet. Omdat toekomstige regels en woningwaarden onzeker zijn, vraagt die keuze om een zorgvuldige berekening.
De leveringsdatum kan financieel verschil maken
Voor je leeftijd en de geldende belastingregels telt normaal gesproken de datum waarop de notariële leveringsakte wordt ondertekend. Niet de datum van je bod of de koopovereenkomst.
Ben je bijna 35? Dan moet de levering plaatsvinden voordat je 35 wordt om aan de leeftijdsvoorwaarde te kunnen voldoen. Ook een levering rond de jaarwisseling verdient aandacht, omdat tarieven en de woningwaardegrens per kalenderjaar kunnen veranderen. Laat de notaris vóór het vastleggen van de passeerdatum bevestigen welke regels gelden.
Hoe werkt de vrijstelling als je samen koopt?
Bij een gezamenlijke aankoop worden de leeftijd, zelfbewoning en het eerdere gebruik van de startersvrijstelling per koper beoordeeld. Voldoet één koper wel en de ander niet, dan geldt de vrijstelling alleen voor het eigendomsaandeel van de koper die aan de voorwaarden voldoet. Over het andere aandeel kan bijvoorbeeld 2% verschuldigd zijn.
Voor de maximale woningwaarde werkt dit anders. Daarbij telt de waarde van de volledige woning, niet alleen jouw aandeel. Kopen jullie samen een woning van €600.000 en worden jullie ieder voor de helft eigenaar, dan blijft de volledige waarde €600.000. De startersvrijstelling is in 2026 dan niet toepasbaar, ook al verkrijgt ieder een aandeel ter waarde van €300.000.
Over welk bedrag betaal je belasting?
De overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde in het economisch verkeer op het moment van de verkrijging. Dat is de waarde die de woning op de vrije markt heeft. De grondslag is ten minste gelijk aan de koopsom plus eventuele lasten die je van de verkoper overneemt.
Bij de startersvrijstelling tellen aanhorigheden zoals een tuin, schuur of garage mee in de woningwaarde als ze bij de woning horen. Staat de woning op erfpachtgrond, dan kan ook de gekapitaliseerde canon meetellen. De notaris kan berekenen welke waarde in jouw situatie moet worden gebruikt.
Drie rekenvoorbeelden voor 2026
Bij een woningwaarde van €450.000 zijn de verschillen groot:
- Je gaat er zelf wonen en gebruikt geen startersvrijstelling: 2% van €450.000 is €9.000.
- Je voldoet aan alle voorwaarden van de startersvrijstelling: €0.
- Je koopt de woning als tweede woning of voor verhuur: 8% van €450.000 is €36.000.
Neem de overdrachtsbelasting daarom mee voordat je bepaalt hoeveel eigen geld je nodig hebt. Een verkeerde aanname over zelfbewoning, de woningwaarde of de startersvrijstelling kan duizenden euro’s verschil maken.
Let op bij garages, verhuur en gemengd gebruik
Niet iedere aankoop past volledig binnen één tarief. Koop je een woning met een bedrijfsruimte, of wordt een garage afzonderlijk geleverd? Dan kan de koopsom over verschillende delen en tarieven moeten worden verdeeld. Verhuur je een klein deel van de woning, dan hoeft dat niet automatisch tot een splitsing te leiden. De Belastingdienst staat toe dat de startersvrijstelling of het 2%-tarief voor de volledige woning geldt als je maximaal 10% verhuurt en minimaal 90% zelf voor langere tijd bewoont.
Een garage die als aanhorigheid tegelijk met de woning wordt gekocht, kan het tarief van de woning volgen. Koop je dezelfde garage later of vormt zij fiscaal geen geheel met de woning, dan kan het tarief van 10,4% gelden. Een aanhorigheid die je binnen twaalf maanden na een vrijgestelde woning koopt, kan bovendien alsnog gevolgen hebben voor de woningwaardegrens.
Laat bij zulke situaties vóór de levering vaststellen welk tarief geldt. Wacht daar niet mee tot de nota van afrekening: het verschil kan invloed hebben op je maximale bod en het bedrag dat je zelf moet inbrengen.
