Je kunt niet simpelweg de geschatte overwaarde van je huidige woning optellen bij je aankoopbudget. Voor je volgende aankoop telt vooral wat er na verkoopkosten en aflossing werkelijk overblijft. Daarnaast gebruikt de Belastingdienst een eigen fiscale berekening die invloed kan hebben op je hypotheekrenteaftrek.
Houd vier bedragen uit elkaar
Bij doorstromen wordt het woord overwaarde voor verschillende bedragen gebruikt. Dat maakt berekeningen snel onduidelijk. Houd daarom deze vier begrippen apart:
- Bruto overwaarde: de geschatte waarde of verkoopprijs van je woning min de openstaande hypotheek. Dit is een eerste indicatie, geen bedrag waarop je al veilig kunt bieden.
- Netto-verkoopopbrengst: de verkoopprijs min de verkoopkosten en alles wat bij de overdracht van de hypotheek moet worden afgelost.
- Beschikbaar eigen geld: het deel van de netto-opbrengst dat je daadwerkelijk voor de nieuwe woning kunt gebruiken. Zonder overbruggingskrediet komt dit geld normaal gesproken pas vrij bij de overdracht van je oude woning.
- Eigenwoningreserve: de fiscale overwaarde waarmee de Belastingdienst rekening houdt bij de hypotheekrenteaftrek voor je volgende woning.
Deze bedragen kunnen gelijk zijn, maar dat hoeft niet. Voor je bod en financieringsplan zijn vooral de netto-verkoopopbrengst en het moment waarop deze beschikbaar komt van belang.
Zo bereken je de netto-verkoopopbrengst
In een eenvoudige situatie gebruik je deze formule:
Verkoopprijs − verkoopkosten − af te lossen hypotheek = netto-verkoopopbrengst
Onder verkoopkosten vallen bijvoorbeeld de verkoopmakelaar, het verplichte energielabel, een verkoopgerelateerde taxatie en advertentiekosten. Gebruik hiervoor offertes of een realistische begroting. Eén vast percentage voor iedere woning is te grof.
Vraag ook een voorlopige aflosnota op bij je geldverstrekker. De schuld in je online hypotheekomgeving is niet altijd precies het bedrag dat de notaris op de overdrachtsdatum moet aflossen. Op de notarisafrekening zie je uiteindelijk welk bedrag werkelijk overblijft.
Een eenvoudig voorbeeld
Je verkoopt je huidige woning voor €500.000. De verkoopkosten bedragen €10.000 en bij de notaris moet €300.000 hypotheek worden afgelost.
€500.000 − €10.000 − €300.000 = €190.000 netto-verkoopopbrengst.
In deze eenvoudige situatie is €190.000 beschikbaar voor je volgende aankoop nadat de oude woning is overgedragen. Je kunt dit geld bijvoorbeeld gebruiken voor de koopsom, aankoopkosten, een verbouwing of een buffer.
Meer overwaarde betekent niet automatisch dat je meer kunt lenen
Door eigen geld in te brengen heb je minder hypotheek nodig. Dat kan je maandlasten en totale rentelasten verlagen. De overwaarde verhoogt alleen niet automatisch het bedrag dat een geldverstrekker je wil lenen.
Je maximale hypotheek hangt onder meer af van je inkomen, rente, andere financiële verplichtingen en de getaxeerde waarde van de nieuwe woning. De hoofdregel is dat je niet meer dan 100% van de woningwaarde kunt lenen, afgezien van wettelijke uitzonderingen. Aankoopkosten boven de woningwaarde moet je daarom meestal uit eigen middelen betalen.
Maak vóór een bod een complete begroting. Neem daarin niet alleen de koopsom op, maar ook aankoop- en verkoopkosten, een eventuele verbouwing, verhuiskosten, dubbele woonlasten en een passende reserve. Een hoge overwaarde is weinig geruststellend als bijna het hele bedrag nodig is om de aankoop rond te krijgen.
Wat als je eerst koopt en later verkoopt?
Zolang je oude woning nog niet bij de notaris is overgedragen, zit de verwachte opbrengst nog in de woning. Een overbruggingskrediet kan een door de geldverstrekker geaccepteerd deel daarvan tijdelijk beschikbaar maken.
Het overbruggingskrediet wordt na de verkoop uit de opbrengst van je oude woning afgelost. De geldverstrekker kijkt onder meer naar de waarde en verkoopstatus van die woning en naar je vermogen om de tijdelijk hogere lasten te dragen. Zolang de oude woning niet is geleverd, kun je lasten hebben voor de oude hypotheek, de nieuwe hypotheek en het overbruggingskrediet.
Is je woning nog niet verkocht, dan kan de geldverstrekker een veiligheidsmarge toepassen. Hoe hoog die marge is en welke looptijd geldt, verschilt per aanbieder en product. Laat daarom het concrete overbruggingsbedrag berekenen in plaats van zelf de volledige geschatte overwaarde mee te tellen.
Reken ook met een tegenvallende verkoop
Stel dat de woning uit het voorbeeld geen €500.000 maar €470.000 opbrengt. Bij dezelfde verkoopkosten en hypotheek wordt de netto-opbrengst:
€470.000 − €10.000 − €300.000 = €160.000.
Dat is €30.000 minder dan begroot. Als je dat bedrag al volledig nodig had voor de nieuwe woning, moet je het tekort uit ander eigen geld betalen, minder verbouwen of de financiering aanpassen. Reken dit scenario door voordat je een bod doet en leg een passend financieringsvoorbehoud vast.
De bijleenregeling gaat over renteaftrek
De bijleenregeling verplicht je niet om de volledige verkoopopbrengst aan je volgende woning uit te geven. Kies je ervoor een deel achter de hand te houden en daardoor meer te lenen, dan kan de rente over een deel van die lening niet aftrekbaar zijn.
Voor de fiscale berekening kijkt de Belastingdienst naar de eigenwoningschuld van je oude woning. Dat is het deel van je leningen dat fiscaal bij de aankoop, verbetering of het onderhoud van de eigen woning hoort. Dit bedrag kan lager zijn dan je totale hypotheek, bijvoorbeeld als een leningdeel eerder voor een auto of andere consumptieve uitgave is gebruikt.
Daardoor kan het geld dat je bij de notaris overhoudt afwijken van je fiscale eigenwoningreserve. Laat je leninghistorie controleren als je hypotheek niet uitsluitend voor de woning is gebruikt of al eerder met een bijleenregeling te maken had.
Het voorbeeld fiscaal bekeken
Stel dat de af te lossen hypotheek van €300.000 volledig als eigenwoningschuld geldt. De netto-verkoopopbrengst en eigenwoningreserve zijn dan beide €190.000.
Je koopt vervolgens een woning van €600.000 en hebt €20.000 aan aankoopkosten die in dit vereenvoudigde fiscale voorbeeld meetellen. De maximale eigenwoningschuld is dan:
€600.000 + €20.000 − €190.000 = €430.000.
Leen je €500.000 en gebruik je slechts €120.000 van de opbrengst, dan is in deze vereenvoudigde situatie de rente over €70.000 niet aftrekbaar. De bank kan de lening mogelijk wel verstrekken als deze binnen de overige leennormen past. De bijleenregeling bepaalt niet hoeveel de bank wil verstrekken. Zij bepaalt wel over welk deel van de lening de rente fiscaal aftrekbaar kan zijn.
Een eigenwoningreserve blijft volgens de huidige regeling drie jaar relevant. Eerdere verkopen, fiscale partners, afwijkende eigendomsverhoudingen, een scheiding of een al bestaande eigenwoningreserve kunnen de uitkomst veranderen.
Controleer dit voordat je gaat bieden
- Laat de verwachte verkoopprijs conservatief inschatten.
- Begroot de werkelijke verkoopkosten en vraag een voorlopige aflosnota op.
- Laat berekenen welk overbruggingskrediet jouw geldverstrekker accepteert.
- Test of je dubbele lasten en een lagere verkoopopbrengst kunt opvangen.
- Laat je eigenwoningreserve en maximale aftrekbare eigenwoningschuld fiscaal berekenen.
- Bepaal welk deel van de opbrengst je wilt inbrengen en welke buffer je wilt behouden.
Over de overwaarde wordt bij de verkoop niet afzonderlijk belasting geheven. Houd je de opbrengst als geld of ander vermogen aan, dan kan dit wel gevolgen hebben voor box 3. De precieze uitkomst hangt af van je persoonlijke vermogen en timing. Gebruik een hypotheekberekening voor de financiering en fiscaal advies voor de bijleenregeling en belastinggevolgen.
