Na ondertekening begint een periode met harde deadlines. Je hebt als particuliere koper meestal eerst drie dagen wettelijke bedenktijd. Daarna zit je in beginsel aan de koop vast, behalve als je op tijd en op de juiste manier een afgesproken ontbindende voorwaarde kunt gebruiken.
De term voorlopig koopcontract is daarom misleidend. Het contract is bindend; alleen de juridische overdracht van de woning moet nog plaatsvinden.
Zet alle deadlines direct in één overzicht
Wacht na het tekenen niet af tot de hypotheekverstrekker, makelaar of notaris contact opneemt. Pak de koopovereenkomst erbij en noteer ten minste:
- de datum waarop je de door beide partijen ondertekende overeenkomst hebt ontvangen;
- het einde van de wettelijke bedenktijd;
- de einddatum van iedere ontbindende voorwaarde;
- het bedrag waarvoor je financiering moet verkrijgen;
- welke bewijsstukken nodig zijn als je wilt ontbinden;
- de uiterste datum voor de waarborgsom of bankgarantie;
- de datum van de notariële overdracht.
De data en voorwaarden in jouw koopovereenkomst zijn leidend. Laat ze nalopen als een formulering of deadline niet duidelijk is. Een gemiste datum kan grote financiële gevolgen hebben.
Wanneer loopt de wettelijke bedenktijd?
De wettelijke bedenktijd begint om 00.00 uur op de dag nadat je de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst hebt ontvangen. Binnen deze periode mag je zonder reden en zonder vergoeding van de koop afzien.
De termijn duurt drie dagen, maar moet minimaal twee dagen bevatten die geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn. Daardoor kan de bedenktijd in de praktijk langer duren.
Voorbeeld: ontvangst op donderdag
Ontvang je de volledig ondertekende koopovereenkomst op donderdag, dan begint de bedenktijd vrijdag om 00.00 uur. Zaterdag en zondag tellen wel mee, maar er moeten minstens twee dagen in de termijn zitten die geen weekend- of feestdag zijn. De bedenktijd eindigt daarom normaal op maandag om 23.59 uur.
Voorbeeld: ontvangst op maandag
Ontvang je het contract op maandag, dan begint de bedenktijd dinsdag om 00.00 uur. Zonder feestdagen eindigt deze op donderdag om 23.59 uur.
Feestdagen kunnen de berekening veranderen. Wil je tijdens de bedenktijd van de koop afzien, zorg dan dat de verkoper je verklaring vóór het einde van de termijn ontvangt. Doe dat schriftelijk en op een manier waarmee je verzending en ontvangst kunt aantonen.
Controleer je ontbindende voorwaarden
Na de bedenktijd kun je niet meer zonder meer terugkomen op de koop. Dat kan alleen als een ontbindende voorwaarde in je contract van toepassing is en je deze correct inroept.
Controleer per voorwaarde:
- welke gebeurtenis recht geeft op ontbinding;
- welk bedrag, criterium of resultaat is afgesproken;
- wat de uiterste datum is;
- welke inspanning van jou wordt verwacht;
- welke bewijsstukken je moet aanleveren;
- aan wie en op welke manier je de ontbinding moet melden.
Bij een financieringsvoorbehoud kan bijvoorbeeld zijn bepaald voor welk bedrag je een hypotheek moet aanvragen en hoeveel afwijzingen of andere stukken je bij een ontbinding moet meesturen. Ga niet uit van een algemene standaard: de tekst van jouw contract bepaalt wat nodig is.
Dreigt een termijn te kort te worden, vraag dan vóór de einddatum om verlenging. De verkoper moet daarmee instemmen. Alleen melden dat de hypotheekaanvraag vertraging heeft, verlengt de termijn niet automatisch.
Start direct met hypotheek en taxatie
Als de hypotheekaanvraag nog niet loopt, moet je die na het tekenen zo snel mogelijk starten. De geldverstrekker beoordeelt onder meer je inkomen, financiële verplichtingen en de waarde van de woning. Daarvoor zijn documenten en meestal een taxatie nodig.
Volgens de huidige hoofdregel mag de hypotheek niet hoger zijn dan 100% van de woningwaarde, afgezien van specifieke uitzonderingen. Is de getaxeerde waarde lager dan de koopsom, dan kan er dus meer eigen geld nodig zijn. Een financieringsvoorbehoud beschermt je alleen binnen de voorwaarden en termijn die je met de verkoper hebt afgesproken.
Waarborgsom of bankgarantie regelen
In de koopovereenkomst staat vaak dat je vóór een bepaalde datum financiële zekerheid moet stellen. Dat gebeurt met een waarborgsom of bankgarantie. Het afgesproken bedrag is vaak 10% van de koopsom, maar het percentage en de deadline in jouw contract zijn bepalend.
Bij een waarborgsom stort je eigen geld op de derdengeldenrekening van de notaris. Bij een bankgarantie staat een bank of andere garantsteller voor het bedrag garant. Voor die garantie betaal je doorgaans kosten.
De waarborgsom is geen extra bedrag boven op de koopsom. Het is zekerheid dat je jouw verplichtingen nakomt en wordt bij de overdracht verrekend. Ontbind je de koop rechtsgeldig, dan wordt de waarborgsom normaal terugbetaald of de bankgarantie beëindigd.
Moet je de koopovereenkomst inschrijven bij het Kadaster?
Inschrijving van de koopovereenkomst is niet verplicht. Een notaris kan dit op verzoek regelen. De inschrijving beschermt je gedurende maximaal zes maanden onder meer tegen een latere verkoop van de woning aan iemand anders, bepaalde latere beslagen en bepaalde gevolgen van een faillissement van de verkoper.
Dit kan vooral het overwegen waard zijn als er veel tijd zit tussen ondertekening en overdracht, of als er aanwijzingen zijn voor financiële problemen bij de verkoper. Vraag de notaris welke bescherming in jouw situatie geldt en welke kosten aan de inschrijving verbonden zijn.
Bereid de overdracht bij de notaris voor
Als er nog geen notaris is gekozen, moet dat tijdig gebeuren. De notaris onderzoekt onder meer of de verkoper eigenaar is, welke hypotheken of beslagen op de woning rusten en welke juridische bijzonderheden van belang zijn.
Voor de overdracht ontvang je doorgaans conceptakten en een nota van afrekening. Controleer daarin je persoonsgegevens, de koopsom, verrekeningen, bijzondere rechten en verplichtingen en het bedrag dat je zelf aan de notaris moet betalen. Zorg dat de gevraagde documenten en het geld op tijd zijn aangeleverd.
De eindinspectie en sleuteloverdracht
Kort voor de afspraak bij de notaris volgt meestal de eindinspectie. Je controleert of de woning in de afgesproken staat wordt geleverd, of overgenomen zaken aanwezig zijn en of afgesproken reparaties zijn uitgevoerd. Noteer ook de meterstanden.
Ontdek je een probleem, leg het dan direct vast met foto's en een duidelijke omschrijving. Bespreek het vóór het tekenen met je makelaar en de notaris. Houd niet op eigen initiatief een deel van de koopsom achter.
Bij de notaris teken je de leveringsakte en, als je een hypotheek afsluit, de hypotheekakte. De notaris laat de leveringsakte daarna inschrijven in de openbare registers van het Kadaster. Pas door die juridische levering word je eigenaar. De sleutels krijg je doorgaans rond de notariële overdracht.
Praktische deadlinecheck
- Bereken de bedenktijd vanaf de ontvangst van het volledig ondertekende contract.
- Noteer alle ontbindende voorwaarden, einddata en vereiste bewijsstukken.
- Start of vervolg onmiddellijk de hypotheekaanvraag en taxatie.
- Regel de waarborgsom of bankgarantie vóór de contractuele deadline.
- Bespreek met de notaris of inschrijving van de koopovereenkomst zinvol is.
- Lever documenten en eigen geld tijdig aan de notaris.
- Controleer de conceptakten en nota van afrekening.
- Voer de eindinspectie uit en leg afwijkingen direct vast.
