Zet in je bod niet alleen de koopsom, maar ook je voorwaarden voor financiering, een bouwkundige keuring, de opleverdatum, roerende zaken en de geldigheidsduur. Moet je eerst je eigen woning verkopen, dan kan ook daarvoor een voorbehoud nodig zijn.
Een aantrekkelijk bod is niet hetzelfde als een onvoorwaardelijk bod. Door noodzakelijke bescherming weg te laten, kun je grote financiële risico’s nemen. Vaak kun je een bod ook aantrekkelijk maken door je voorwaarden concreet, haalbaar en duidelijk te formuleren.
Behandel je bod als één pakket
De verkoper beoordeelt meestal het complete voorstel. Naast hoeveel je moet bieden op een huis kunnen zekerheid, planning en duidelijkheid zwaar meewegen. Het hoogste bod hoeft daardoor niet automatisch te worden gekozen.
Neem in ieder geval de volgende onderdelen op:
- de koopsom;
- het financieringsvoorbehoud;
- een eventueel voorbehoud van bouwkundige keuring;
- de gewenste opleverdatum;
- afspraken over roerende zaken;
- de datum en het tijdstip waarop het bod vervalt;
- eventueel een voorbehoud voor verkoop van je eigen woning.
Niet ieder bod heeft al deze voorwaarden nodig. Welke bescherming verstandig is, hangt af van je financiële positie, de woning en het onderzoek dat al is uitgevoerd.
Financieringsvoorbehoud
Met een financieringsvoorbehoud kun je de koop onder de afgesproken voorwaarden ontbinden als je de benodigde hypotheek niet krijgt. Alleen opschrijven dat je biedt “onder voorbehoud van financiering” is te vaag.
Leg in ieder geval vast:
- welk bedrag je moet kunnen financieren;
- of financiering met Nationale Hypotheek Garantie onderdeel van de voorwaarde is;
- tot welke datum het voorbehoud loopt;
- welke inspanning je moet leveren om de hypotheek te krijgen;
- welke documenten je bij een ontbinding moet aanleveren.
Voor bestaande woningen wordt vaak een financieringstermijn van zes tot acht weken geadviseerd, maar dat is geen wettelijke standaard. Een ondernemer of koper met een complexere hypotheekaanvraag kan meer tijd nodig hebben. Stem de termijn vóór het bieden af met je hypotheekadviseur. Een te korte termijn lijkt misschien gunstig voor de verkoper, maar helpt je niet als de geldverstrekker de aanvraag niet op tijd kan beoordelen.
Voorbehoud van bouwkundige keuring
Een bouwkundige keuring geeft inzicht in gebreken, achterstallig onderhoud en te verwachten herstelkosten. Wil je op basis van de uitkomst van de koop kunnen afzien, dan moet het keuringsvoorbehoud concreet zijn.
Een gebruikelijke aanpak is dat je een uiterste keuringsdatum en een maximumbedrag afspreekt voor direct noodzakelijk herstel en achterstallig onderhoud. Ook kan worden vastgelegd wat er gebeurt als de keurder specialistisch vervolgonderzoek adviseert, bijvoorbeeld naar de fundering.
Kies het drempelbedrag niet willekeurig. Vraag jezelf af hoeveel onverwachte herstelkosten je naast de koopsom en andere aankoopkosten kunt dragen. Controleer ook welke kosten volgens de clausule meetellen. Een rapport kan onderscheid maken tussen directe gebreken, onderhoud op langere termijn en verbeteringen die je zelf graag wilt uitvoeren.
Een ruimere afspraak, waarbij je op basis van de keuringsuitkomst zonder kostendrempel kunt ontbinden, is soms onderhandelbaar. Dat recht bestaat niet automatisch: het moet uitdrukkelijk worden vastgelegd.
Opleverdatum
De opleverdatum bepaalt wanneer de woning juridisch wordt overgedragen en je doorgaans de sleutel krijgt. Voor een verkoper kan een passende datum bijna net zo relevant zijn als een verschil in prijs.
Je kunt een exacte datum voorstellen, een periode noemen of aangeven dat je flexibel bent. Beloof alleen flexibiliteit die je werkelijk hebt. Houd rekening met de hypotheekplanning, het einde van je huur, de verkoop van je huidige woning, dubbele woonlasten en eventuele werkzaamheden vóór de verhuizing.
Vraag zo mogelijk welke planning de verkoper heeft. Als meerdere data voor jou haalbaar zijn, kan aansluiten bij die planning je bod aantrekkelijker maken zonder dat je financiële bescherming opgeeft.
Roerende zaken
Niet alles wat je tijdens de bezichtiging ziet, hoort automatisch bij de koop. Denk aan gordijnen, losse kasten, lampen of bepaalde apparatuur. Hiervoor wordt meestal een lijst van zaken gebruikt.
Geef in je bod aan dat de lijst van zaken van toepassing is en benoem belangrijke afwijkingen. Leg vast wat bij de koopsom is inbegrepen, wat de verkoper meeneemt en wat je eventueel voor een afzonderlijk bedrag overneemt.
Schrijf niet alleen dat je de woning wilt kopen “zoals gezien”. Als een specifiek onderdeel belangrijk voor je is, benoem het. Daarmee voorkom je dat jij en de verkoper later een ander beeld hebben van wat achterblijft.
Geldigheidsduur van het bod
Geef aan tot welke datum en welk tijdstip je bod geldig is. Bijvoorbeeld tot een afgesproken werkdag om 12.00 uur. Zo is voor beide partijen duidelijk binnen welke periode de verkoper op je voorstel kan reageren. Een bod van een particuliere koper is nog geen koop. Die wordt in beginsel pas bindend als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend.
Bij een inschrijving met een vaste sluitingstijd moet je bod aansluiten op de voorgeschreven procedure. De geldigheidsduur van je bod is iets anders dan de termijn van het financierings- of keuringsvoorbehoud. Die laatste termijnen gaan pas een rol spelen als de afspraken in de koopovereenkomst zijn opgenomen.
Voorbehoud voor verkoop van je eigen woning
Kun je de nieuwe woning alleen verantwoord kopen als je huidige woning wordt verkocht, dan kun je daarvoor een ontbindende voorwaarde voorstellen. Leg onder meer vast om welke woning het gaat, wanneer deze verkocht moet zijn en wat onder een geslaagde verkoop wordt verstaan.
Zo’n voorbehoud geeft de verkoper minder zekerheid. Bij de NVM No Risk-clausule mag de verkoper de woning tijdens de afgesproken periode actief te koop blijven aanbieden. Sluit de verkoper vervolgens met een andere koper een koopovereenkomst onder gunstiger voorwaarden, dan krijgt de eerste koper volgens de actuele modelwerking een keuze. Je kunt de eerste koop laten eindigen of binnen twee werkdagen aangeven dat je doorgaat en de koopovereenkomst onvoorwaardelijk maken. In dat laatste geval moeten alle ontbindende voorwaarden vervallen, waaronder het financieringsvoorbehoud en het voorbehoud voor verkoop van je eigen woning.
Dit kan een groot financieel risico zijn. De NVM No Risk-clausule is een modelclausule en partijen kunnen afwijkende afspraken maken. Controleer daarom precies welke voorwaarden vervallen, welke termijn geldt en hoe je jouw keuze moet doorgeven. Controleer ook of het financieringsvoorbehoud aansluit op de termijn waarin je eigen woning verkocht moet zijn.
Laat bescherming niet zomaar vallen
Zonder financieringsvoorbehoud neem je het risico dat je aan de koop vastzit terwijl je hypotheek niet rondkomt. Zonder goed keuringsvoorbehoud kunnen ernstige onderhoudskosten voor jouw rekening komen zonder dat je nog van de koop af kunt.
Als particuliere koper heb je bij een normale woningkoop in beginsel drie dagen wettelijke bedenktijd. Deze termijn begint op de dag nadat je het door beide partijen getekende koopcontract hebt ontvangen. Minstens twee van de drie dagen mogen geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn. Daardoor duurt de bedenktijd soms langer dan drie kalenderdagen en is het dus niet automatisch een termijn van precies 72 uur. Laat bij twijfel de concrete einddatum controleren.
Na de bedenktijd kun je niet automatisch uitstappen omdat je financiering tegenvalt of de onderhoudskosten hoger zijn dan verwacht. Je hebt dan een toepasselijke ontbindende voorwaarde nodig en moet precies voldoen aan de afgesproken termijn, manier van ontbinden en documentatie-eisen.
Controleer daarom vóór ondertekening of alle geaccepteerde voorwaarden correct en ongewijzigd in de koopovereenkomst staan. Een afspraak in een e-mail of biedplatform is niet voldoende als zij vervolgens ontbreekt of anders wordt geformuleerd in het contract.
