Laat een bouwkundige keuring bij voorkeur uitvoeren voordat je de koopovereenkomst tekent. Dan kun je de uitkomst nog gebruiken om je bod te bepalen, verder onderzoek te laten doen of van de woning af te zien. Lukt keuren vóór het tekenen niet, neem dan een duidelijk voorbehoud van bouwkundige keuring op in je bod en de koopovereenkomst.
Een keuring is niet bij iedere woning verplicht. Ze is vooral verstandig als je zonder aanvullend onderzoek onvoldoende kunt inschatten welke gebreken en kosten je overneemt.
Wanneer is een bouwkundige keuring verstandig?
Een bouwkundige keuring is een visuele inspectie van de technische staat van een bestaande woning. Je krijgt inzicht in zichtbare gebreken, achterstallig onderhoud en werkzaamheden die op korte of langere termijn nodig kunnen zijn.
Overweeg een keuring in ieder geval bij:
- scheuren, vochtplekken, lekkagesporen of doorzakkende vloeren;
- zichtbaar achterstallig onderhoud aan dak, gevels, kozijnen of schilderwerk;
- een oudere woning waarvan belangrijke onderdelen niet recent zijn vernieuwd;
- uitbouwen, dakopbouwen of andere ingrijpende verbouwingen;
- onduidelijke of beperkte informatie van de verkoper;
- clausules waardoor extra risico bij jou als koper wordt gelegd, zoals een ouderdomsclausule of niet-zelfbewoningsclausule;
- een woning waarbij onverwachte herstelkosten jouw financiële ruimte snel zouden uitputten.
De leeftijd van een huis is op zichzelf niet beslissend. Een goed onderhouden oude woning kan minder risico geven dan een jongere woning waaraan jarenlang weinig is gedaan. Kijk daarom naar de combinatie van bouwjaar, onderhoud, verbouwingen, zichtbare signalen en beschikbare documenten.
Vóór of na het tekenen laten keuren?
Vóór het tekenen
Dit geeft je als koper de meeste vrijheid. Blijkt bijvoorbeeld dat het dak snel moet worden vervangen of dat verder onderzoek nodig is, dan kun je dat meenemen in je bod en voorwaarden. Je kunt ook besluiten niet verder te gaan.
Het nadeel is dat de woning tijdens het onderzoek nog niet definitief voor jou is. Bovendien heb je toestemming van de verkoper nodig om de woning te laten inspecteren.
Na het tekenen, met een keuringsvoorbehoud
Kun je niet vóór het tekenen keuren, maak de keuring dan onderdeel van je bod. Na acceptatie moet het voorbehoud correct in de koopovereenkomst worden opgenomen.
Leg daarin minimaal vast:
- uiterlijk wanneer de keuring moet plaatsvinden;
- uiterlijk wanneer je een beroep op het voorbehoud kunt doen;
- welke uitkomst recht geeft op ontbinding;
- welke herstelkosten meetellen en welke kostengrens geldt;
- of een advies voor specialistisch vervolgonderzoek ook een ontbindingsgrond is;
- welke stukken je bij ontbinding moet aanleveren.
De exacte tekst is bepalend. Een rapport met hoge kosten beëindigt de koop niet automatisch: je moet zelf op tijd en op de afgesproken manier ontbinden. Vaak moet je daarbij het rapport meesturen.
Stem de deadline niet alleen af op de datum van de inspectie. De inspecteur moet ook tijd hebben om het rapport op te stellen en jij moet de uitkomst kunnen beoordelen. Is vervolgonderzoek denkbaar, kijk dan of de gekozen clausule daarvoor ruimte geeft. Of het onderzoek zelf vóór de deadline klaar moet zijn, hangt af van de tekst en van de informatie die jij nodig hebt om te beslissen.
Tijdens de wettelijke bedenktijd
Een particuliere koper heeft na ontvangst van de door beide partijen getekende koopovereenkomst een wettelijke bedenktijd van drie dagen. Binnen die periode kun je zonder reden van de koop afzien. De precieze einddatum hangt af van weekenden en erkende feestdagen.
Een keuring tijdens de bedenktijd kan dus een uitweg bieden, maar alleen als de inspectie én beoordeling van de uitkomst daadwerkelijk binnen die korte termijn lukken. Vertrouw hier niet op zonder een bevestigde afspraak. Een afzonderlijk keuringsvoorbehoud geeft meestal meer tijd en duidelijkheid.
Wat onderzoekt de inspecteur?
Bij een standaardkeuring bekijkt de inspecteur de zichtbare en bereikbare delen van de woning. Denk aan het dak, gevels, muren, plafonds, vloeren, kozijnen, schilderwerk en signalen van vocht of verzakking. Het rapport maakt doorgaans onderscheid tussen direct noodzakelijke werkzaamheden en onderhoud voor later.
De inspecteur voert geen sloopwerk uit en verschuift meestal geen meubels. Delen die niet veilig of redelijk bereikbaar zijn, kunnen buiten de inspectie blijven. Vraag daarom vooraf hoe het dak, de zolder en de kruipruimte worden bekeken en zorg waar mogelijk dat toegangen vrij zijn.
Een standaardkeuring is geen volledige garantie dat de woning vrij is van gebreken. Wat precies buiten de keuring valt, verschilt per inspecteur en opdracht. Vaak blijft specialistisch onderzoek buiten de standaardkeuring, bijvoorbeeld naar:
- de fundering;
- asbest;
- verborgen leidingen en constructies;
- bodemverontreiniging;
- ongedierte of houtaantastende insecten;
- de werking en capaciteit van alle installaties.
De inspecteur kan wel signalen herkennen en vervolgonderzoek adviseren. Zo’n advies is geen bijzaak: het betekent dat een relevant risico nog niet voldoende is onderzocht.
Wat doe je met gevonden gebreken?
Bekijk niet alleen het totaalbedrag in het rapport. Maak onderscheid tussen normaal toekomstig onderhoud, direct noodzakelijke reparaties en risico’s waarvan de omvang nog onbekend is.
Daarna heb je grofweg vier mogelijkheden:
- Doorgaan zoals afgesproken. Dit kan logisch zijn als de bevindingen binnen je verwachtingen en budget vallen.
- Nader onderzoek laten doen. Bijvoorbeeld bij vermoedens van funderingsproblemen, asbest of constructieve gebreken.
- Nieuwe afspraken voorstellen. Je kunt vragen om een lagere koopprijs, herstel door de verkoper of een andere oplossing. Na ondertekening hoeft de verkoper daar niet automatisch mee akkoord te gaan.
- Ontbinden. Dit kan alleen als je aan de exacte voorwaarden, deadline en documentatie-eisen van het keuringsvoorbehoud voldoet, of als je nog binnen de wettelijke bedenktijd zit.
Reken herstelkosten ook door in je totale woonbudget. Een woning kan financierbaar zijn, terwijl je na de aankoop te weinig eigen geld overhoudt voor noodzakelijk onderhoud.
Keuring, onderzoeksplicht en NHG
Een bouwkundige keuring helpt je om onderzoek te doen naar de staat van de woning, maar neemt niet ieder risico weg. Zie je zelf of via de inspecteur duidelijke aanwijzingen voor een probleem, dan kan aanvullend onderzoek nodig zijn. De verkoper moet bekende relevante gebreken melden, maar kan ook niet alles weten.
Bij een appartement wordt tijdens een keuring meestal vooral het privégedeelte bekeken. Voor onderhoud aan bijvoorbeeld dak, gevel en gemeenschappelijke installaties moet je daarnaast de stukken, financiën en onderhoudsplannen van de vereniging van eigenaars beoordelen.
Gebruik je NHG, dan is een bouwkundig rapport niet standaard bij iedere aankoop verplicht. Volgens de NHG-regels van 2026 kan het wel nodig zijn als het taxatierapport directe herstelkosten, een slechte bouwkundige toestand of de noodzaak van verder bouwkundig onderzoek vermeldt. De Voorwaarden en normen 2026-1 gelden op basis van de datum van het bindend hypotheekaanbod. NHG stelt dan ook eisen aan de onafhankelijkheid van de opsteller, het gebruikte rapportmodel en de ouderdom van het rapport. Controleer daarom vooraf met je hypotheekadviseur of jouw keuring aan de geldende financieringsvoorwaarden moet voldoen.
